隨著樓市調控的進一步深入，“商改住”也正進入調控的范圍。
繼2010年5月北京禁止酒店類項目分層、分套(間)銷售后,北京市住建委近日又發(fā)布了《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）,要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割。業(yè)內人士認為，此政策堵住了“商改住”的出路，對開發(fā)商的心理產生了不小的影響。
分割散售再度收緊
據(jù)悉，根據(jù)《通知》規(guī)定,所謂已經建成的非住宅項目,包括商業(yè)、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等，這些非住宅項目應嚴格按規(guī)劃批準的房屋設計用途進行經營和使用,禁止擅自分割。而如果確實必須改變房屋平面布局的,也應在不改變房屋規(guī)劃設計用途的前提下,由具有相應資質的設計單位重新出具設計施工圖紙,并報施工圖審查機構按照規(guī)定進行審核。房屋分割涉及公用部位的,還應征得利害關系業(yè)主的一致同意。
據(jù)了解，由于近兩年住宅市場的火爆，商業(yè)地產相對低迷，商業(yè)土地成本低廉，不少開發(fā)商鋌而走險，將非住宅項目分割成住宅散售，因此也獲利頗豐。不過，“商改住”居住起來弊端重重，隨著調控的深入，“商改住”產品也進入調控范圍。
早在去年5月，北京市住建委已發(fā)布《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，要求酒店類立項的項目不得擅自改變項目用地性質和規(guī)劃用途經營使用，未經批準不得擅自分割轉讓。而且該文件還明確了在2010年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權的酒店類項目一律不得分層、分套（間）出售。
業(yè)內認為，此次《通知》是對去年5月叫停酒店改住宅后的延續(xù)，當時政府就表態(tài)繼酒店后會對商業(yè)、綜合用地等項目改住宅采取規(guī)范措施。酒店項目僅是商改住的一個類別，此次新政調控范圍擴大到了所有非住宅立項的項目，可謂全面“阻擊”。
“商改住”出路被堵
據(jù)悉，該政策出臺時間為2010年11月8日，從2010年12月1日起正式實施。在記者采訪過程中，不少開發(fā)商表示都在等市住建委出臺進一步的執(zhí)行細則，這一個月都處在政策消化和觀望期。
一位北京國企開發(fā)商向記者表示，“商改住”如果要分割出售，產品在建設前就上報北京市住建委，項目的建設方案獲批，基本完成單位的分割，按照分割單元進行預售，建成后按規(guī)劃獲得分割后的房產證，手續(xù)上應該沒有什么問題。而且市場上大部分“商改住”的項目，都會在規(guī)劃建設之初就完成分割，這個政策影響的是建成以后取得產權證的房屋想要再改變規(guī)劃分割出售。
中國房地產職業(yè)經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，新通知卡死了“商改住”的出路。“比如一些商場，原來立項時是商業(yè)，建成后開發(fā)商首先拿到大產權證，如果想"商改住"，就要分割成很多間房子當住宅賣，這時就必須要進行測繪，而測繪則是辦理產權證的必須條件。這個環(huán)節(jié)卡死了，已經建成的非住宅項目還想當住宅賣，就沒了出路。”
雖然影響的是已建成的“商改住”項目，但對于開發(fā)商的心理也有不小的影響。
“以后做商改住項目的政策風險進一步加大，商業(yè)項目的趨勢是以自持、整租、整層或整棟整售為主，考驗的是開發(fā)商的資金實力”,一位開發(fā)商表示。
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