沒(méi)有資金，何來(lái)地王。
2013年出現(xiàn)在中國(guó)各大城市的地王數(shù)量，超過(guò)任何一年；上半年，社會(huì)融資總量超過(guò)10萬(wàn)億，其中相當(dāng)部分仍流入了房地產(chǎn)和地方融資平臺(tái)。
一些處在高速成長(zhǎng)期的房企，成為這些社會(huì)資金最好的去處，高達(dá)12%-15%甚至更高投資回報(bào)率的各類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品，成為支撐這些房企攻城略地的重要支撐。這究竟是房地產(chǎn)黃金時(shí)代的延續(xù)，還是房地產(chǎn)狂歡的見(jiàn)頂之兆？
一家大型央企人士對(duì)本報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在大家都在積極拿地，但未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“不是誰(shuí)都可以賺錢(qián)。”
成長(zhǎng)型房企拿地兇猛
泰禾、佳兆業(yè)、濱江、世茂、融創(chuàng)……這些房企的名字在2013年與“地王”緊緊相連。
上述房企的共同特點(diǎn)是，都處于高速成長(zhǎng)期，2012年和2011年，融創(chuàng)銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)速度分別達(dá)到86%和131%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科、保利等一線龍頭；佳兆業(yè)是2011年以后出現(xiàn)的一匹“黑馬”，2012年剛剛躋身全國(guó)地產(chǎn)20強(qiáng)；發(fā)跡于福建的泰禾集團(tuán)，布局全國(guó)，激進(jìn)拿地；此前深耕杭州的濱江集團(tuán)，也開(kāi)始往外拓展。
公開(kāi)統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月以來(lái)，京滬深穗四個(gè)一線城市已經(jīng)誕生13個(gè)地王，由11家房企斥資近800億元奪得。其中，除了萬(wàn)科、新鴻基奪得兩幅上海總價(jià)地王外，其余地塊均被上述成長(zhǎng)型房企獲得。其余龍頭房企如中海外、招商、龍湖等，均未參與上述一線城市土地“競(jìng)賽”，轉(zhuǎn)而在二三線城市尋找機(jī)會(huì)。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心王暉認(rèn)為，近期開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)動(dòng)作不斷，充裕的資金是其拿地的底氣。而這些資金一方面來(lái)自于銷(xiāo)售現(xiàn)金，另一方面則來(lái)自于今年上半年房企海外融資金額大增。
拿地背后的高杠桿融資
數(shù)據(jù)顯示，上半年共有34家上市房企海外募集903億元資金，該數(shù)字已超過(guò)去年上市房企海外融資總額（約700億元）。其中，佳兆業(yè)、融創(chuàng)等在港上市房企通過(guò)配股、發(fā)債等方式融資以數(shù)十億計(jì)。
盡管上述新增海外融資成本控制在10%以內(nèi)，但一家在港上市房企投資部人士稱，由于結(jié)匯過(guò)程漫長(zhǎng)，“外保內(nèi)貸”轉(zhuǎn)運(yùn)資金回內(nèi)地過(guò)程繁瑣，導(dǎo)致海外融資的實(shí)際成本要提高3至4個(gè)百分點(diǎn)。
除了海外融資，一位深圳私募人士對(duì)本報(bào)記者透露，佳兆業(yè)、融創(chuàng)還進(jìn)行了多筆信托、基金、固定收益?zhèn)母叱杀救谫Y。這些融資類(lèi)產(chǎn)品的成本一般都在15%以上。其估計(jì)，這兩家公司的整體資金成本能達(dá)到12%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科、保利的6%-7%。
泰禾集團(tuán)、濱江集團(tuán)背后，則有強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)資本的支撐。“泰禾集團(tuán)今年的拿地金額已經(jīng)超過(guò)100億，這絕對(duì)不是公司自己的資金實(shí)力能夠達(dá)到的。”上述私募人士說(shuō)，泰禾與很多基金、信托公司都有合作，其融資成本在15%以上。
濱江集團(tuán)即將與興業(yè)銀行合作發(fā)行一款私募基金產(chǎn)品。興業(yè)銀行杭州分行一則預(yù)公告顯示，其7月時(shí)曾向總行請(qǐng)示設(shè)立一款總額最高達(dá)89億元的股權(quán)投資基金私人銀行理財(cái)產(chǎn)品，專項(xiàng)用于濱江集團(tuán)投資杭州華家池的項(xiàng)目。9月5日濱江集團(tuán)拿下華家池地王后，此款產(chǎn)品將很快上市發(fā)行。業(yè)內(nèi)人士稱，這類(lèi)房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的一般回報(bào)率至少在15%以上。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平（微博）在出席招商地產(chǎn)20周年會(huì)時(shí)說(shuō)，今年上半年國(guó)內(nèi)融資額大增，其中很大部分進(jìn)入了房地產(chǎn)和地方融資平臺(tái)。
“這類(lèi)資金都會(huì)尋求高回報(bào)，而銀行和一些金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槔适袌?chǎng)化的加速，也有做高業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的動(dòng)力，”前述上市房企人士稱，雖然今年金融部門(mén)都在去杠桿，但仍有不少新的金融機(jī)構(gòu)覬覦房地產(chǎn)這塊“肥肉”，爭(zhēng)相推出與房地產(chǎn)掛鉤的理財(cái)和金融產(chǎn)品，且多選擇與一些高速成長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)商合作，因?yàn)楹笳呖梢越邮茌^高成本的融資。 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 1頁(yè) 1 2 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
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