隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)限購(gòu)、限貸，走出國(guó)門到海外置業(yè)的隊(duì)伍日益壯大，國(guó)外開發(fā)商顯然也嗅到了商機(jī)。來(lái)自韓國(guó)濟(jì)州島的地產(chǎn)項(xiàng)目雅頓山莊更是打出了“買房送綠卡”的誘人廣告，來(lái)吸引中國(guó)人到韓國(guó)置業(yè)。
雅頓山莊由韓國(guó)小型建筑企業(yè)西海建設(shè)公司在濟(jì)州島開發(fā)，2009年開始建設(shè)，由于資金問題，建設(shè)工期一再拖延。
“澳大利亞和加拿大的綠卡現(xiàn)在很難拿，有很多限制條件，但是在濟(jì)州島，只要購(gòu)買房產(chǎn)，韓國(guó)政府就會(huì)給你綠卡，而且是一個(gè)家庭的綠卡。”說一口流利漢語(yǔ)的雅頓山莊營(yíng)銷總監(jiān)高承哲對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“在北京三環(huán)邊買一套擁有70年產(chǎn)權(quán)的兩居室的資金，就可以在濟(jì)州島買一套目前最高端的、擁有不動(dòng)產(chǎn)永久產(chǎn)權(quán)的別墅。”
“雅頓山莊旁邊就要開工的是中國(guó)城，所以來(lái)購(gòu)買房子的人70%是中國(guó)人。”高承哲指著還在規(guī)劃中的沙盤對(duì)記者說。
“盡管房?jī)r(jià)并不算高，但韓國(guó)在購(gòu)房、持有、出售等諸多環(huán)節(jié)消耗的成本不小，如果沒有足夠經(jīng)驗(yàn)的話，很難從這樣的市場(chǎng)中賺到錢。在海外置業(yè)，通過出租來(lái)實(shí)現(xiàn)回報(bào)的可能性很小，升值前景比國(guó)內(nèi)樓市更難預(yù)測(cè)。”山東樹森律師事務(wù)所所長(zhǎng)李樹森表示。
“看起來(lái)很美”
從濟(jì)州島市區(qū)出發(fā)，40分鐘左右就能抵達(dá)這個(gè)號(hào)稱是島上最為頂級(jí)的度假別墅項(xiàng)目。從2009年開始建設(shè)的雅頓山莊目前建有一個(gè)18洞的高爾夫球場(chǎng)，基本完工的十多棟別墅和一些公寓樓聚在球場(chǎng)一側(cè)。該項(xiàng)目周邊一片荒涼。
濟(jì)州島雅頓山莊董事長(zhǎng)尹亨仁此前在中國(guó)宣傳時(shí)說：“我們所開發(fā)的濟(jì)州島雅頓山莊，就是為中國(guó)人量體裁衣特別定制的產(chǎn)品，在這里中國(guó)人擁有與韓國(guó)人同樣的待遇，并可按政策享有永久居住權(quán)。”
但記者在售樓現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，前來(lái)看房者寥寥。
中國(guó)人去西方國(guó)家置業(yè)移民（微博），多數(shù)是為了孩子的學(xué)習(xí)和就業(yè)考慮，而韓國(guó)為非英語(yǔ)國(guó)家，并且其本身就業(yè)形勢(shì)就非常嚴(yán)峻。語(yǔ)言不通不可能久居，僅從旅游角度考慮，一年能住多少天？
“購(gòu)買了房產(chǎn)的顧客都是由我們來(lái)打理物業(yè)。”高承哲告訴記者，“將投資購(gòu)買的雅頓山莊返租給開發(fā)商，由我們打理并出租給游客，這也不外乎是一種投資回報(bào)途徑。濟(jì)州島的房屋租售比十分合理，年回報(bào)率在6%左右，15年左右即可收回買房成本。”
高承哲坦言，該項(xiàng)目無(wú)法保證回報(bào)率。這意味著中國(guó)客戶買房后的所謂高租金回報(bào)，要完全依賴于韓國(guó)雅頓山莊的履約誠(chéng)信，因?yàn)閷?duì)于遠(yuǎn)在異國(guó)他鄉(xiāng)、不懂韓文和韓國(guó)法律的中國(guó)人來(lái)說，房子是否租了出去，以及租金是多少和如何保證自己的利益，只能完全依賴于雅頓山莊的承諾。
高承哲表示：“韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分成熟穩(wěn)定，地方的房?jī)r(jià)目前正處于上漲趨勢(shì)，濟(jì)州島的房地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，目前島上的房?jī)r(jià)不到首爾的1∕4，所以，就地價(jià)和房?jī)r(jià)本身來(lái)說，其升值空間就非常大。”
據(jù)記者了解，雅頓山莊的價(jià)格并不低，每平米20000元人民幣，甚至比同樣在荒僻郊區(qū)的首爾類似項(xiàng)目的價(jià)格還高。
高承哲還表示，緊鄰雅頓山莊一期別墅項(xiàng)目用地，還規(guī)劃有另一個(gè)旅游度假項(xiàng)目“中國(guó)城”。但據(jù)本報(bào)記者了解，“中國(guó)城”項(xiàng)目并未得到韓國(guó)政府的批準(zhǔn)。
謹(jǐn)防陷阱
根據(jù)韓國(guó)央行的統(tǒng)計(jì)，2006年韓國(guó)人用于置辦海外房產(chǎn)的總花費(fèi)為7.8億美元，較上一年高出34倍。其中有48%投入到美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而流向加拿大和中國(guó)的資金占比分別為23%和5.9%，大多數(shù)人選擇購(gòu)買居民住房而不是商業(yè)地產(chǎn)。另?yè)?jù)首爾資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月21日，韓國(guó)人投資于海外房地產(chǎn)基金的資金已經(jīng)翻番至4.6萬(wàn)億韓元。
“韓國(guó)人去海外置業(yè)的另外一個(gè)原因是，韓國(guó)國(guó)內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)投資的各種限制政策層出不窮，而且課稅負(fù)擔(dān)沉重。這也是我國(guó)公民到韓國(guó)置業(yè)必須重視的一個(gè)問題。”李樹森告訴本報(bào)記者，目前韓國(guó)每年對(duì)價(jià)值100億韓元以上的房屋征收高達(dá)房屋價(jià)值3.5%的稅款，針對(duì)第二套住宅的資產(chǎn)增值稅更是在50%以上。
“大部分國(guó)人缺乏國(guó)際投資的經(jīng)驗(yàn)，只憑借國(guó)內(nèi)炒房的投資習(xí)慣去國(guó)外購(gòu)房是行不通的，至少要先熟悉國(guó)外相關(guān)法律法規(guī)才行。”李樹森告訴本報(bào)記者，比如雅頓山莊宣稱購(gòu)買雅頓山莊的房產(chǎn)所用資金沒有監(jiān)管限制，“這是絕對(duì)不可能的，中國(guó)公民海外投資依然需要遵守相關(guān)法律法規(guī)。”
記者向高承哲詢問購(gòu)房資金通過何種途徑可以匯給雅頓山莊，高承哲詭秘一笑：“辦法有的是。”記者在雅頓山莊銷售代理處了解到，其所謂“有的是”，基本上都是指通過地下錢莊匯出境外。
記者從公安部反洗錢有關(guān)部門的警官處了解到，我國(guó)公安部門日益加大力度打擊通過地下錢莊非法匯款，尤其是針對(duì)洗黑錢、偷逃稅款等不法收入，國(guó)際刑警組織會(huì)通力合作嚴(yán)厲打擊，類似來(lái)路不明的資金以購(gòu)置雅頓山莊這樣的項(xiàng)目試圖將境內(nèi)非法收入轉(zhuǎn)移出境外，韓國(guó)警方很容易從韓國(guó)房產(chǎn)登記部門調(diào)取購(gòu)房人名單等詳細(xì)資料，以配合中國(guó)警方在國(guó)內(nèi)查實(shí)其資金來(lái)源是否合法以及是否涉及偷逃稅款、貪污受賄和非法洗錢等刑事犯罪。
對(duì)于中國(guó)投資客購(gòu)買雅頓山莊這樣的項(xiàng)目，李樹森表示，現(xiàn)在不少中介所推薦的“買房即可實(shí)現(xiàn)移民”也多半是陷阱，而且國(guó)人在韓國(guó)不懂語(yǔ)言、不懂法律，加上文化差異和地方保護(hù)，即使在海外置業(yè)，也應(yīng)首先考慮誠(chéng)信好的西方大國(guó)以及國(guó)際著名企業(yè)的項(xiàng)目，而對(duì)于信譽(yù)無(wú)從考證的小企業(yè)項(xiàng)目，一定要慎之又慎，謹(jǐn)防陷阱。
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