自“京１５條”出臺以來，京城樓市成交量就一路下滑。隨著成交量的深跌，北京房價也呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性下降的局面。分析人士指出，經(jīng)過了持續(xù)的深度博弈之后，北京樓市的供求失衡局面已得到進一步緩解，今后在求與供此消彼長的局面下，樓市拐點效應(yīng)放大值得期待，但仍需警惕資金流向，以避免供求關(guān)系再度微妙失衡。
調(diào)控政策效果持續(xù) 京城樓市屢創(chuàng)新低
與歷次調(diào)控相比，以國內(nèi)最嚴限購為代表的“京１５條”房產(chǎn)調(diào)控政策令年內(nèi)的京城樓市緩不過氣來。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，今年上半年北京市期房住宅簽約套數(shù)為３６９０８套，比去年同期下調(diào)１５．２％，而現(xiàn)房住宅同比下調(diào)１８．３％，整個一手住宅總簽約套數(shù)為４３７０５套，同比下調(diào)１５．７％。
比較每半年的樓市成交數(shù)據(jù)，自２００９年樓市反轉(zhuǎn)回暖以來，２０１０年上半年的樓市狀況無疑是前兩年中最為慘淡的，但從最新統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可以明顯看出，今年上半年樓市行情比去年同期更冷。
即便是６月份北京市一手房市場成交量比５月份出現(xiàn)了回升，但據(jù)北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析，其成交量依然在低位徘徊，且成交放大的背后與降價求量不無關(guān)系�！埃对庐斣卤本┤〉妙A(yù)售許可證的商品房期房住宅（不含保障房）項目合計為３０個，提供住宅套數(shù)為１０２２４套，而當月簽約的數(shù)量為１２９５套，簽約率為１２．６％，這屬于絕對低值�！�
二手房市場更能體會出陣陣寒意，尤其是在６月份，與一手房市場走勢略有起色截然不同的是，北京市二手住宅成交量僅為７９６１套，創(chuàng)出了２９個月來的新低。
�。玻笔兰o不動產(chǎn)分析師粟日認為：“作為一線城市的北京，現(xiàn)在二手房成交量低于新房，這是近年來十分罕見的現(xiàn)象，表明目前二手房成交量已經(jīng)跌入谷底。”
２０１０年４月中旬“國十條”出臺，北京房地產(chǎn)市場僅用了兩個半月就一定程度上化解了政策效力，去年７月份北京一手房與二手房市場成交量都開始迅速走高。但目前“京１５條”出臺已有４個半月，京城樓市成交量依然走勢平平，尤其是五、六月以來，樓市成交方面鮮有亮點，調(diào)控政策的效果明顯。
實際成交價比開發(fā)商預(yù)期低16.5％
北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，這一變化與“京１５條”的內(nèi)容更加強有力密不可分�！耙环矫妫拶徬拶J、打擊違法交易等政策極大地抑制了樓市投機投資，另一方面，增加保障房供應(yīng)等無疑分流了市場、緩解了供需結(jié)構(gòu)�！�
以限購政策為例，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年多個月份北京市戶籍居民購房比重達到９０％以上，而非北京市戶籍居民購房比重則由４５％下降至１０％。
陳志表示，在目前的限購令下，由于對買房資格做出了限定，一方面有買房資格的需求正在被快速消化，另外新增的購房資格在緩慢增長，同時首付和利率的提高等對當前具有買房資格的需求也能產(chǎn)生一定的抑制，調(diào)控效果日益顯著。
根據(jù)多年來“量在價先”的樓市運行趨勢來看，經(jīng)過了４個多月的博弈，在成交量持續(xù)未能實現(xiàn)好轉(zhuǎn)的局面下，北京市通州、大興、朝陽東部等局部區(qū)域已經(jīng)打響了價格戰(zhàn)。
整體來看，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，自２月１６日“京１５條”出臺后，北京市一手房成交均價從２月份-６月份均未能超過１月份，其中６月份北京市一手房成交均價為２１１９９元／平方米，比５月份下降３．５％，比１月份下降７．５％。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，上半年取證供應(yīng)的北京期房商品房住宅項目合計為７９個，供應(yīng)均價２４６７２元／平方米，而簽約均價只有２０６１２元／平方米。
“這顯示出實際市場成交價格比開發(fā)商預(yù)期價格下跌了１６．５％。”張大偉表示，在上半年供應(yīng)的７９個項目中，均價低于２萬元的有３１個，提供的住宅為１２６００套，累計半年來簽約套數(shù)為６６０６套，簽約率為５２．４％；而２萬-３萬元價位的項目受到的影響最大，簽約率僅為３３．３％；而超過３萬元的高價盤簽約率為３７．３％。這是一種兩頭高中間低的成交分化格局，推動了整體成交價格下降，也體現(xiàn)了政策的效力，目前市場正處于量跌到價格變化的博弈過程中。
拐點來臨？
一位業(yè)界人士指出，房價不同于股價，沒有明確的上行或下行的判斷標準，因此其軌跡難以描繪，但目前北京市多個樓盤價格下滑其實就是一種拐點效應(yīng)，不過這種拐點效應(yīng)能否放大，就要看在目前的大環(huán)境下，政策的效力是否被化解。
日前一則消息指出，北京將放松限購政策。對此，北京市住建部門有關(guān)負責(zé)人表示，這一消息不實，這是一些開發(fā)商資金鏈確實扛不住了，想借勢炒作放松限購，這恰恰表明北京樓市調(diào)控政策取得了效果，今后北京市調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴。
陳志表示，下半年北京市的調(diào)控手段仍將陸續(xù)顯現(xiàn)出來，如在供應(yīng)層面，北京商品房和保障房的供應(yīng)量將會逐漸增加，進一步調(diào)節(jié)供求關(guān)系，同時對資金方面將會加強監(jiān)管。
張大偉認為，目前購房者利用貸款的難度明顯增加，而限貸很可能繼續(xù)收緊，而且短期內(nèi)加息的可能繼續(xù)存在。另外限購政策不放松將使得部分有能力有資格的購房需求已經(jīng)釋放，市場剩余的需求將逐漸減少。
從走訪市場來看，限購限貸使得購房者期待價格下調(diào)，但是投資手段匱乏、通脹依然使得部分賣房者并不愿下調(diào)價格。
張大偉表示，從全國的市場走勢來看，下半年的樓市調(diào)控依然將保持比較大的力度，主要影響調(diào)控效果的將是：通脹是否能夠被控制和二三線城市樓市是否降溫�！吧鲜蟹科髽I(yè)績很可能在三季度出現(xiàn)明顯的分化，而為了使年報不會太差，部分之前業(yè)績不理想的企業(yè)可能率先開始降價求量�！睋�(jù)新華社電
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