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房?jī)r(jià)究竟為什么這般瘋漲？

cye.com.cn 時(shí)間：2007-8-1 10:53:31 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：王梓 代忘 我來(lái)說(shuō)兩句
        最近幾個(gè)大城市出現(xiàn)了怪現(xiàn)象，譬如廣州一塊地均價(jià)是12000，開發(fā)商投的就是12000。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這有兩個(gè)原因：第一，不投就沒(méi)生意可做。第二，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是10％－15％，房地產(chǎn)的毛利在40％左右，若不投資，股東會(huì)有意見(jiàn)。大陸我不清楚，香港很明顯，有的大地產(chǎn)商拿了好多地，房?jī)r(jià)上不來(lái)，他就用天價(jià)拿一塊很小的地，這樣，附近的地價(jià)就很快上來(lái)了，所以拿地的價(jià)格有時(shí)候也是一種經(jīng)營(yíng)策略。

　　房?jī)r(jià)還能漲多久？

　　《21世紀(jì)》：很多人提到2008年奧運(yùn)的推動(dòng)潮過(guò)去之后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將面臨一個(gè)拐點(diǎn)，您是否認(rèn)同這一趨勢(shì)？中國(guó)房?jī)r(jià)還能漲多久？

　　哈繼銘：房?jī)r(jià)能漲多久？我認(rèn)為是8－10年。以日本為例，日本1940年代的出生率很高，大約維持了十年左右的嬰兒潮階段。那批人到了60、70、80年代紛紛進(jìn)入中年、壯年，他們有較強(qiáng)的儲(chǔ)蓄能力，因而整個(gè)社會(huì)的儲(chǔ)蓄率較高。以35－55歲作為一個(gè)區(qū)間，這個(gè)人群所占的比例在當(dāng)時(shí)的日本一路上揚(yáng)，與之相伴的是到了1980年代末，資產(chǎn)價(jià)格包括股價(jià)和地價(jià)也一路上揚(yáng)。及至1990年代，當(dāng)嬰兒潮的人步入退休年齡時(shí)，他們的下一代無(wú)法接受如此高的價(jià)格，因此資產(chǎn)的價(jià)格大幅下降。這是日本走過(guò)的歷程：人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，也就是資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候。

　　再看中國(guó)的情況。解放后，尤其是朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)之后，中國(guó)維持了20年左右的高出生率，1950－1970年代中期出生的人是當(dāng)前的主要儲(chǔ)蓄者，他們既要為自己養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，也要為孩子教育儲(chǔ)蓄。高儲(chǔ)蓄率帶來(lái)了低利率水平，在這種情況下，人們必定尋找其他保值、增值的手段：買房子、買股票，甚至買字畫等等。而1970年代末的計(jì)劃生育政策使得他們的下一代大多是獨(dú)生子女，他們?nèi)魧⑹种械馁Y產(chǎn)傳下去，一定是傳給一對(duì)小夫妻，一對(duì)小夫妻不需要兩套房子，多余的那一套必然要賣，這必然推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲。我認(rèn)為，我國(guó)人口紅利在2010－2015年將達(dá)到頂峰，2015年之后主要儲(chǔ)蓄者占比將大幅下降。如果日本的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)對(duì)中國(guó)有一點(diǎn)啟示的話，我們就不難想象，中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格的變化也會(huì)出現(xiàn)先漲后落的情況了。

　　陳淮：拐點(diǎn)是指增長(zhǎng)速度變緩，而不是趨勢(shì)的根本改變。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是靠的是城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和趕超世界先進(jìn)水平，而不僅僅是人口和市場(chǎng)的投資需求。中國(guó)是世界第四大汽車制造國(guó)，汽車銷量排世界第三，但是中國(guó)的人均汽車保有量卻非常之低。美國(guó)只有3億人就賣掉了1300萬(wàn)輛車，而中國(guó)13億人卻只賣掉了780萬(wàn)輛車。這說(shuō)明中國(guó)人的消費(fèi)結(jié)構(gòu)還在升級(jí)和變化之中，這足以推動(dòng)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。除此之外中國(guó)也正在步入世界大國(guó)的行列，人們擁有住房的過(guò)程實(shí)際上也是私人財(cái)富累積過(guò)程和資產(chǎn)信用提高的過(guò)程�！�

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