全國人大常委會組成人員表示，經(jīng)29日六審之后的《物權(quán)法（草案）》已經(jīng)比較成熟。但必須注意，《物權(quán)法》里仍有不止一塊尚未明確權(quán)屬的“奶酪”，小區(qū)地面車位就是其一（地下車位牽涉到《人民防空法》的規(guī)定，筆者專文再論）。
在這個問題上，任何一方都不應(yīng)該先入為主地質(zhì)問，“誰動了我的奶酪”，而應(yīng)當(dāng)先從法理上搞清楚，“這究竟是誰的奶酪”。
五審稿對此確立的規(guī)則，是以約定為優(yōu)先，以法定的業(yè)主共有為補充。應(yīng)該說，這只是一個不到位的“半拉子規(guī)則”：一方面“約定優(yōu)先”無非把業(yè)主又一次擺上開發(fā)商的刀俎，另一方面，有關(guān)規(guī)定甚至連車位權(quán)利是所有權(quán)或者使用權(quán)，都沒有明確。
從經(jīng)濟屬性上來說，車位是有價值的，并且可以確定個人的排他性支配權(quán)，完全可以作為獨立的交易客體，固定為特定業(yè)主專有專用。但是，車位需求的普遍性和穩(wěn)定性較低，有車的人需要，沒車的人不需要；業(yè)主沒車時不需要，有車以后才需要。因此，根據(jù)業(yè)主的具體需求，通過個別約定的方式確定其利用形式，是比較妥當(dāng)?shù)闹贫劝才拧?BR>
從法律屬性上來說，車位是不動產(chǎn)。具體來說是土地抑或土地定著物，在法理上并不是毫無疑義，主要是因為其與土地結(jié)合的狀態(tài)，和房屋相比有著明顯的不同。
如果認(rèn)為車位為土地的組成部分，就只能由業(yè)主享有使用權(quán)，所有權(quán)屬于國家。但是，開發(fā)商從政府手中買來了土地使用權(quán)，建好了小區(qū)賣給業(yè)主，其中的車位所有權(quán)卻歸國家，這在情理和法理上都說不通。如果真這么做了，車位的交易與利用形式就只能通過設(shè)定使用權(quán)的方式進行，制度選擇上缺乏足夠的彈性。如果把車位認(rèn)定為以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)、獨立于土地的定著物，就很好地解決了情理不通、法理不合與彈性不足的問題。
再進一步，車位專屬于特定業(yè)主的制度選擇，有所有權(quán)和使用權(quán)兩種或者更多形式，《物權(quán)法》應(yīng)采用哪種形式？從原理上講，車位具有財產(chǎn)的經(jīng)濟屬性，在技術(shù)上可以作為不動產(chǎn)登記的對象，將其作為從物，與專有部分房屋所有權(quán)一起登記所有權(quán)或者其他形式的利用權(quán)，是簡便可行的。
但是，我國目前不動產(chǎn)登記部門并沒有車位權(quán)屬登記的業(yè)務(wù)。沒有登記能力，使得車位的專屬所有權(quán)很難實現(xiàn)。原因有兩個：一，其與土地的緊密結(jié)合狀態(tài)，使得人們在觀念上容易把它當(dāng)作土地的構(gòu)成部分。因此，車位所有權(quán)歸業(yè)主，容易犯“將土地所有權(quán)歸給個人”的忌諱。二，我國不動產(chǎn)登記制度和實踐奉行“登記要件主義”，簡單地說就是，未經(jīng)登記就無法完成車位從開發(fā)商到業(yè)主的交易和權(quán)利變動。沒有進行初始登記的不動產(chǎn)，甚至連所有權(quán)都是沒有保障的。無法進行登記導(dǎo)致車位的獨立不動產(chǎn)法律地位殘缺，影響了車位的交易能力。在這種情況下，只能選擇使用權(quán)方式進行交易。
確定了使用權(quán)交易模式之后，必須正本清源，搞清楚車位的所有權(quán)究竟應(yīng)歸何人。應(yīng)該說，不是開發(fā)商，就是全體業(yè)主。既然車位無法作為獨立不動產(chǎn)進行登記和交易，而開發(fā)商終歸要將小區(qū)的專有部分全部售出而終止其業(yè)主身份、退出小區(qū)。皮之不存，毛將焉附？因此,應(yīng)將車位視為從物，歸全體業(yè)主共有。
（作者為中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心兼職研究人員）
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