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　　“目前北京市的商業(yè)地產(chǎn)項目有超過1/3是處于閑置狀態(tài)的。”日前在由搜房網(wǎng)主辦的2006中國商業(yè)地產(chǎn)暨寫字樓年會上，三山投資公司合伙人李山在談到目前商業(yè)地產(chǎn)在高速發(fā)展的同時面臨的問題時表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，目前這個行業(yè)的競爭也愈發(fā)激烈，擺在商業(yè)地產(chǎn)項目面前最為關(guān)鍵的問題就是如何解決高空置率的問題。在剛剛過去的2006年，由于國家對于住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)地產(chǎn)，而同樣受到宏觀調(diào)控影響的眾多開發(fā)商們早已“先行一步”，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年1－10月份商業(yè)地產(chǎn)新開工面積達(dá)到281.7萬平方米，同比增長90%。但隨著商業(yè)地產(chǎn)項目開工面積的不斷增多使空置率不斷上漲。

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　　商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展問題頗多

　　“目前許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商陷入了一個誤區(qū)，以為將商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)完賣光就算是成功了，其實這是一種完全錯誤的想法。”Corenet Global全球跨國企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人協(xié)會中國區(qū)副會長盧志華一針見血地指出了目前許多開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時所陷入的誤區(qū)。盧志華表示，一個完整的商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)主要分為三個部分：前期開發(fā)階段、中期招商階段、后期聚集人氣銷售階段，就目前北京市的商業(yè)地產(chǎn)來看，三個環(huán)節(jié)均存在問題。

　　“我們的開發(fā)商往往認(rèn)為第二階段是整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售的關(guān)鍵，其實不然。”相關(guān)專家表示，由于部分商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)之初未能準(zhǔn)確定位，造成了目前處于高空置狀態(tài)。根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)地產(chǎn)項目超過三成處于空置狀態(tài)，而這在全國來說是比較好的，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)項目甚至超過半數(shù)處于空置。然而對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來講，即使是在進(jìn)行完第二階段、成功招商之后，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)仍然可以說是“萬里長征只走完了第一步”。在成功招商之后，在商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)之后，能否成功進(jìn)行經(jīng)營，能否吸引到維持項目生存發(fā)展所需要的消費(fèi)人群，也是決定一個商業(yè)地產(chǎn)項目最終是否成功的關(guān)鍵所在。

　　中國人民大學(xué)博士生導(dǎo)師黃國雄也贊同這一觀點(diǎn)。“目前中國的商業(yè)地產(chǎn)特別是北京進(jìn)入了大供給、大需求、大反差、大調(diào)整時期，這就要求我們開發(fā)商要謹(jǐn)慎介入、理性開發(fā)、精心經(jīng)營。”而黃國雄同時表示，精心經(jīng)營在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)上所占的比重不容忽視。與此同時，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于2008年第29屆奧運(yùn)會的臨近，許多在建商業(yè)地產(chǎn)項目將會提前竣工，這樣在2007年商業(yè)地產(chǎn)的竣工面積相對于2006年有較高的增長。而另一方面，由于2007年相關(guān)部門對于住宅市場的宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，眾多投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的需求也是越來越大的趨勢。根據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京去年批準(zhǔn)外資進(jìn)入的企業(yè)是127個，是2005年的1.5倍，其中主要以收購、新建、購買為主，對此，黃國雄表示未來這部分需求還將擴(kuò)大。但反差是客觀存在的，供過于求的狀況也比去年大。供給的增幅是79％，需求的增幅是37％，供求差42個百分點(diǎn)。北京市2005年萬平方米以上的建筑商場有42萬，從去年發(fā)展來考慮，這種情況要繼續(xù)擴(kuò)大，所以這個供求的反差今年不會低于40％。

　　商業(yè)地產(chǎn)重復(fù)定位

　　引發(fā)零售商選址難

　　與部分商業(yè)地產(chǎn)項目處于高空置狀態(tài)相反，許多零售店鋪目前遇到了擴(kuò)張無門的局面。

　　“像我們這樣的店面，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項目時有許多的局限性，而往往許多商業(yè)地產(chǎn)項目在建設(shè)的時候并不考慮具體招商情況。”某餐飲連鎖店鋪的市場拓展總監(jiān)談道。

　　由于對店面的特殊要求以及目前商業(yè)地產(chǎn)所存在的重復(fù)定位，許多類似于像自己公司這樣的零售商在為店面選址時遭遇到了困境。此前，根據(jù)仲量聯(lián)行第三次年度《亞洲零售商信心調(diào)查報告》顯示，受益于亞洲整體經(jīng)濟(jì)和收入水平的增長，92%的受訪者在未來1年都有擴(kuò)展業(yè)務(wù)的計劃，他們當(dāng)中有90%將增加新店鋪數(shù)量作為首選。而在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中國零售商的擴(kuò)張計劃是最為雄心勃勃的。但由于受缺乏優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間和成本問題的困擾，89%的零售商表示在國內(nèi)很難選擇合適的擴(kuò)張地點(diǎn)。而部分同一區(qū)域內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的重復(fù)定位是造成這種情況產(chǎn)生的重要原因。

　　對此，北京銀泰置業(yè)有限公司總監(jiān)呂麗華表示，對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目來說，高品質(zhì)的購物中心管理固然已經(jīng)成為中國所有物業(yè)類型不可或缺的需求，但這并不意味著我們要重復(fù)地建設(shè)眾多高端定位的商業(yè)地產(chǎn)項目。對于未來商業(yè)地產(chǎn)如何避免重復(fù)定位，相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)專家表示，對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，想要獲得更多零售商的青睞，需要配合自身的戰(zhàn)略考慮，在開發(fā)規(guī)劃早期了解未來租戶和消費(fèi)者的需求，并且與戰(zhàn)略合作伙伴建立良好的聯(lián)系。對于已經(jīng)到來的2007年商業(yè)地產(chǎn)來說，那些以“購物者體驗”以及“零售商合作”為重點(diǎn)提供真正購物中心管理的業(yè)主，將比只應(yīng)用傳統(tǒng)物業(yè)管理的業(yè)主取得更多的優(yōu)勢。