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                500億龍門(mén)躍 黃光裕家族奇謀地產(chǎn)
      
                
      
                
      
                  
       
                    
      cye.com.cn 
                         時(shí)間：2007-7-16 8:19:59 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 
                        作者：龍飛 我來(lái)說(shuō)兩句
      		
                  
      
                
      
              
      		
          
      
        
      
        
      
          
       
            
          
      
        
      
        
      
          
       
            
      
                
              
      		
          
      
          
      
            　　7月9日，ST金泰（600385）以一則公告宣布了一場(chǎng)華麗演出的開(kāi)始。

      　　從此以后，主角黃俊欽（黃光裕的哥哥）恐怕很難繼續(xù)保持他在地產(chǎn)界的低調(diào)。ST金泰的公告稱，公司將向黃俊欽實(shí)際控制的公司和另外八個(gè)特定投資者發(fā)行80億股A股，發(fā)行價(jià)格確定為3.18元（人民幣，下同）。其中，黃控制的新恒基控股集團(tuán)和北京新恒基房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司將以價(jià)值合計(jì)約為221億元(未經(jīng)審計(jì))的資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)約70億股非公開(kāi)發(fā)行股份。

      　　按照目前A股市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的追捧程度，如果這筆交易順利完成，十年前幾乎是白手起家專注經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的黃俊欽，賬面資產(chǎn)將有望達(dá)到500億元，一躍而成內(nèi)地地產(chǎn)新貴。

      　　億萬(wàn)富豪資本跳躍之旅

      　　黃俊欽為新恒基控股集團(tuán)的創(chuàng)始人，此次新恒基擬置入上市公司的資產(chǎn)，囊括了黃俊欽及其關(guān)聯(lián)人名下幾乎全部的資產(chǎn)。 

      　　已出售予其弟弟黃光裕的北京鵬潤(rùn)大廈也名列其中，另外還包括酒店項(xiàng)目。累計(jì)占地面積61.66萬(wàn)平方米，建筑面積283.34萬(wàn)平方米。新恒基地產(chǎn)項(xiàng)目每平方米占地的平均作價(jià)高達(dá)35841元，按建筑面積算也達(dá)到每平方米7799元。從公開(kāi)資料上看，新恒基的項(xiàng)目主要集中在北京、沈陽(yáng)以及廣州。就如同黃俊欽的辦公室秘書(shū)所說(shuō)的：“新恒基整體上市，只是把黃總的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變成相對(duì)流動(dòng)的資產(chǎn)而已。”在房地產(chǎn)泡沫越吹越大的今天，將高估值的不動(dòng)產(chǎn)置換為流動(dòng)證券，再在證券市場(chǎng)形成二次溢價(jià)，再次提升其價(jià)值，這是一個(gè)“精致”的操作。

      　　按照公告的信息，ST金泰非公開(kāi)發(fā)行后總股本約81.48億股，涉及的資產(chǎn)總價(jià)值約為246.65億元，以凈資產(chǎn)計(jì)算甚至超過(guò)目前深萬(wàn)科的凈資產(chǎn)156.57億元。而黃俊欽也借此完成了資本跳躍。

      　　公告顯示注入資產(chǎn)后，金泰2007年可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約8.28 億元，每股收益約0.10 元。有證券人士表示，如果以滬深兩市地產(chǎn)行業(yè)的平均估值水平計(jì)算，金泰的股價(jià)可能會(huì)跳高到近10元。而黃俊欽持有新恒基近八成股權(quán)，保守估計(jì)黃的個(gè)人資產(chǎn)將達(dá)到四五百億元。這個(gè)身價(jià)已經(jīng)可以排在內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)的前五名。

      　　除了個(gè)人資產(chǎn)大幅增值外，如此次計(jì)劃獲批，還能使黃俊欽未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)獲得25億元的現(xiàn)金支持。一方面借殼上市，一方面融入資金，黃氏的財(cái)技果然了得。

      　　新恒基的資本舞步

      　　在新恒基發(fā)展歷程上我們可以看到內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)資本翻滾的軌跡。1993年黃氏兄弟正式分家，弟弟黃光裕側(cè)重國(guó)美發(fā)展，哥哥黃俊欽則專心于房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)初期，黃氏充分利用資本杠桿，以小博大，短時(shí)間內(nèi)資本就已增長(zhǎng)至150億元。

      　　北京靜安中心是此次的注資的重要項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)其作價(jià)起碼達(dá)到25億～35億元。其發(fā)展過(guò)程可充分展示黃俊欽資本運(yùn)作的手段。

      　　1995年，黃俊欽與靜安控股（項(xiàng)目原所有人）接觸，作價(jià)1800余萬(wàn)美元，將靜安控股100％股權(quán)購(gòu)入。當(dāng)時(shí)黃俊欽并沒(méi)有付款，承諾先進(jìn)場(chǎng)施工，自找建設(shè)資金。在靜安中心大廈建成后，黃俊欽以相應(yīng)樓宇面積折抵股價(jià)款，屆時(shí)再辦理靜安控股的股權(quán)過(guò)戶。

      　　1997年，黃俊欽以靜安公司名義向北京中行貸款，總計(jì)折合人民幣2億余元。隨后兩年黃俊欽依靠北京中行籌集了足夠的開(kāi)發(fā)資金。1999年下半年，靜安中心落成，名義上黃俊欽當(dāng)時(shí)尚不是靜安中心的所有人，但靜安的租售所得全部納入其賬下。直至2005年末，黃俊欽才向原股東支付1500萬(wàn)美元，將靜安控股股權(quán)過(guò)戶至自己名下。如此一來(lái)，通過(guò)嫻熟的財(cái)技以及各種關(guān)系，黃俊欽幾乎不花一分錢(qián)就將35億元的北京靜安中心納入懷中。

      　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然黃俊欽資本手段嫻熟，但新恒基在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直較為神秘，甚少通過(guò)拍賣市場(chǎng)購(gòu)地，項(xiàng)目主要集中在北京、沈陽(yáng)兩地，多數(shù)都通過(guò)并購(gòu)或協(xié)議出讓取得，項(xiàng)目數(shù)量也并不多，2003年正式拍賣進(jìn)入廣州樓市才引起業(yè)界關(guān)注。

      　　此次注資的項(xiàng)目占地在62萬(wàn)平方米左右，與雅居樂(lè)、碧桂園上市前的土地儲(chǔ)備相比相差甚遠(yuǎn)，前者是1150萬(wàn)平方米，后者更達(dá)到1900萬(wàn)平方米。雖然新恒基的物業(yè)大多坐落在城市中心內(nèi)，多數(shù)為高端寫(xiě)字樓或酒店。但證券人士還是認(rèn)為其221億元的估值偏高。

      　　“如果新恒基那幾個(gè)項(xiàng)目都可以作價(jià)221億元，那碧桂園怎么也能過(guò)萬(wàn)億元吧�！币晃粡V東的開(kāi)發(fā)商如此調(diào)侃道。
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      創(chuàng)富之星
      		
                    
      
                  
      		
                 
                 
              
      
            
      		
        
      
        
       
          
        
      
      
      
      
      
      
      
        
      
          
      		
        
      
      
      
      
      
      
        
       
          
      
              
       
                 
                
      
                    
       
                      
      新書(shū)推薦
      		
                    
      
                  
      		
                 
                 
              
      
            
      		
        
      
        
       
          
        
      
      
      
      
      
        
       
          
      
              
       
                 
                
      
                    
       
                      
      論壇精華貼