“民宅禁商令”廢除是業(yè)委會(huì)的大生意
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時(shí)間：2008-1-14 17:40:22 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
作者：李樂(lè) 我來(lái)說(shuō)兩句 |
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早知現(xiàn)在，后悔當(dāng)初。從來(lái)沒(méi)把業(yè)主委員會(huì)（下稱業(yè)委會(huì)）當(dāng)成“正經(jīng)營(yíng)生”看待的龔海國(guó)，現(xiàn)在后悔自己2002年時(shí)放棄業(yè)委會(huì)成員，轉(zhuǎn)而專做房產(chǎn)投資的“人生決策”，促使他的觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變的，恰是在北京剛剛被廢除的“民宅禁商令”。目前，很多城市已經(jīng)開(kāi)始研究如何遏制“民宅商用”，北京的做法無(wú)疑有了表率的意義。
業(yè)委會(huì)的大生意要來(lái)了，因?yàn)槊裾逃秒m然已被判定合法，但“商用”的前提是爭(zhēng)得業(yè)主大會(huì)的同意，而作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)委會(huì)，在其間的影響力不言自明。現(xiàn)在，龔海國(guó)正在籌謀殺回業(yè)委會(huì)，用這樣的方式，做上一單大生意。
“重操舊業(yè)”
那些試圖將民宅出租用于商用辦公，以及試圖租賃民宅用做辦公用途的公司，爭(zhēng)得“業(yè)主自治組織”同意的技術(shù)性難度非常之高，而這時(shí)，業(yè)委會(huì)就凸現(xiàn)出了其間的商業(yè)價(jià)值。
“如果干得好，我以后的地位不亞于持有型的開(kāi)發(fā)商。”41歲的龔海國(guó)近些時(shí)日連抽出空來(lái)說(shuō)一句“閑話”的時(shí)間都沒(méi)有，至于推辭，他的回答一概是“等我把業(yè)委會(huì)搞定再說(shuō)。”
5年前，他本來(lái)是一個(gè)社區(qū)的業(yè)委會(huì)成員，但當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)“吃力不討好”的工作方式和結(jié)果，讓他看不到前途所在。需要說(shuō)明的是，這個(gè)社區(qū)位于北京東二環(huán)的黃金地段，雖為住宅，但已經(jīng)有業(yè)主把房屋出租給公司用做辦公，而龔海國(guó)便是其中一人。
住宅租出辦公物業(yè)的租金，他發(fā)現(xiàn)了房產(chǎn)投資的前途，于是，吃力不討好的業(yè)委會(huì)，被他拋在一邊，在此后的五六年中，他成為了“職業(yè)房產(chǎn)投資客”，幾年下來(lái)家底不菲。但民宅商用“由禁到解禁”的命運(yùn)風(fēng)波，給了被他拋棄的業(yè)委會(huì)“做大生意”的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在，龔海國(guó)看到了。
2006年，北京市工商局發(fā)布了“民宅禁商令”，稱住宅不再是“合規(guī)”的公司辦公注冊(cè)地。但是，隨后出臺(tái)的《物權(quán)法》以“上位法”的方式，廢除了這條“規(guī)定”，但北京市工商局在廢除這項(xiàng)規(guī)定的同時(shí)，又添加了前提，即“民宅商用須征得業(yè)主自治組織的同意”，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)一下變得擁有了巨大“話語(yǔ)權(quán)”。
龔海國(guó)看到了其中的商機(jī)所在，而這也是他重新“搞定”業(yè)委會(huì)的原始動(dòng)因所在，實(shí)際上，他已經(jīng)有一套比較成熟的商業(yè)模式開(kāi)始潛行運(yùn)作了。
他的模式是，那些試圖將民宅出租用于商用辦公，以及試圖租賃民宅用做辦公用途的公司，爭(zhēng)得“業(yè)主自治組織”同意的技術(shù)性難度非常之高，因?yàn)樽鳛樯鐓^(qū)業(yè)主的“最高權(quán)力機(jī)構(gòu)”，業(yè)主大會(huì)并不是隨隨便便召開(kāi)，而這時(shí)，龔海國(guó)所擁有的與業(yè)委會(huì)的溝通渠道，就凸現(xiàn)出了其間的商業(yè)價(jià)值。
“想來(lái)民宅開(kāi)公司辦公的可以找我，交一部分費(fèi)用，爭(zhēng)得‘同意’這事我來(lái)辦，業(yè)主大會(huì)開(kāi)一次很難，很多時(shí)候都是業(yè)委會(huì)代為做主的，而且，按照現(xiàn)在的政策，必須有業(yè)委會(huì)開(kāi)具的證明，稱大部分業(yè)主同意民宅商用，最終工商局才可以辦理工商登記注冊(cè)手續(xù)。”龔海國(guó)對(duì)自己的“生意”頗具信心。
“利益共謀”
這樣的生意，41歲的他還是剛剛開(kāi)始。據(jù)了解，最近1個(gè)月，他做了總共13單這樣的生意，總量并不是很大，畢竟民宅禁商的政策才剛剛廢除。
在龔海國(guó)的名下，一家以咨詢公司名義注冊(cè)的公司已經(jīng)存在多年。現(xiàn)在，它派上了大用場(chǎng)，“我干的不是草臺(tái)班子的生意，要做大就必須從掮客的行為，變成企業(yè)的行為，按照商業(yè)規(guī)則辦事才行。”
他所說(shuō)的商業(yè)規(guī)則，便是委托代理：一般情況下，龔海國(guó)以這家咨詢公司的名義，與業(yè)委會(huì)或更高層級(jí)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)簽訂“代理協(xié)議”，協(xié)議的內(nèi)容即是由他名下的公司全權(quán)代理“民宅商用爭(zhēng)得大部分業(yè)主同意”證明的申請(qǐng)工作，而業(yè)委會(huì)不再單獨(dú)“受理”來(lái)自租賃者的申請(qǐng)。
此時(shí)，作為公司實(shí)體，龔海國(guó)就可以實(shí)施具體的企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，即收取代辦費(fèi)用。由于公司注冊(cè)經(jīng)營(yíng)范圍是咨詢、顧問(wèn)，因此，這筆費(fèi)用在法律上被稱為“咨詢費(fèi)”，也并未超出注冊(cè)的經(jīng)營(yíng)范圍，所以，這種方式并不違法。
“為什么人家能給你簽這個(gè)獨(dú)家代理的協(xié)議？當(dāng)然是利潤(rùn)分成的問(wèn)題。”龔海國(guó)告訴記者，按照他現(xiàn)在的操作方式，一般情況下，每筆代辦費(fèi)用的30%，支付給業(yè)委會(huì)或者其他形式存在的業(yè)主自治組織。
不過(guò)，他強(qiáng)調(diào)，這筆錢絕對(duì)不是“灰色支出”，“這屬于業(yè)委會(huì)經(jīng)營(yíng)社區(qū)行為的一部分，我們的利潤(rùn)分成都要走明賬，這筆收入到年底，將按照規(guī)定，平均分給業(yè)主，否則，業(yè)主反對(duì)，這事情也做不成啊。”龔海國(guó)說(shuō)。
這樣的生意，41歲的他還是剛剛開(kāi)始。據(jù)了解，最近1個(gè)月，他做了總共13單這樣的生意，總量并不是很大，畢竟民宅禁商的政策才剛剛廢除。但是，對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，龔海國(guó)閉口不提，他只是告訴記者，自己雖然運(yùn)行著一個(gè)公司操作業(yè)務(wù)，但近期在業(yè)務(wù)量不增加的情況下，整個(gè)公司只有他一個(gè)人，所以成本很低，因此，盈利是不成問(wèn)題的，得意之下，他正充分享受著“無(wú)本生意”帶來(lái)的巨大利益。
至于擴(kuò)大規(guī)模之后的成本問(wèn)題，那還是以后的事，不過(guò)，在龔海國(guó)的心中，隨著新政策的推行，這一天是遲早的事。
微妙分寸
盡管私下將自己的買賣比做“無(wú)本生意”，但龔海國(guó)坦言，這份錢也并不是那么好掙，很多經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)不是可以明示的，都是在商業(yè)規(guī)則之外的“隱性”風(fēng)險(xiǎn)。
“最基本的一條就是，簽這種代理協(xié)議要找那些和絕大部分業(yè)主關(guān)系比較和諧的業(yè)委會(huì)。”他說(shuō)，這一條的關(guān)鍵在于，業(yè)委會(huì)雖然在社區(qū)事務(wù)中擁有巨大的話語(yǔ)權(quán)，但是畢竟只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照規(guī)定，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，既可以否決業(yè)委會(huì)作出的決策，也可以重新選聘成員組成新的業(yè)委會(huì)。
因此，如果業(yè)委會(huì)與業(yè)主的關(guān)系不夠融洽，他與業(yè)委會(huì)簽訂的合作協(xié)議很可能就被業(yè)主大會(huì)否決，而一旦業(yè)主大會(huì)重新選聘了業(yè)委會(huì)成員，那么人事的更替，將對(duì)這種業(yè)務(wù)造成巨大的影響，因此，這些非商業(yè)邏輯的風(fēng)險(xiǎn)，才是龔海國(guó)的擔(dān)心所在。
另外一方面，在社區(qū)的選擇上，盡量不要選擇那些商住率十分之高，甚至已經(jīng)達(dá)到100%的住宅社區(qū)。龔海國(guó)的邏輯是，這樣的商住項(xiàng)目，很多在工商局那里已經(jīng)視同于辦公或經(jīng)營(yíng)類物業(yè)用房，注冊(cè)上已經(jīng)沒(méi)有太大難度，而且，他們租賃工作，多是業(yè)主委托給物業(yè)公司或?qū)I(yè)的租賃公司經(jīng)營(yíng)。在這種情況下，龔海國(guó)這樣的生意已經(jīng)基本上沒(méi)有插手的空間。
“就要搶那些正在商住化的社區(qū)，以后還可以開(kāi)個(gè)租賃公司，把業(yè)務(wù)承攬下來(lái)。”這就是龔海國(guó)所說(shuō)的，“做好了不亞于持有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商”的道理所在。
解禁需三份文件
2007年12月26日，北京市工商局表示，申請(qǐng)人將住宅樓改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，需提交三份文件：一是住所使用證明。二是由申請(qǐng)人簽署的將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房而作出承諾的《住所登記表》。三是住所所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件。
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